主题：商品房预售款存入专户

近日，市建设局下发《关于进一步加强和改善商品房预售款监管的通知》（以下简称“通知”），要求开发商期房预售款必须存入指定的专款专用账户，这笔款项的使用须接受建设行政主管部门的监管。同时，在确保开发项目顺利完成的前提下，主管部门将考虑开发企业资金合理使用的实际需要，对预售款实行分段解除监管。

专户监管商品房预售款

根据通知，房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，必须委托一家银行作为预售款监管银行，设立商品房预售款专用账户，并与监管银行签订商品房预售款监管协议，保证预售款用于项目建设。

“在商品房预售交易过程中，房地产开发企业不得直接收取预购人的商品房预售款，而应由预购人按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向房地产开发企业换领交款收据。”市建设局相关负责人介绍，在商品房预售后，各银行发放的按揭贷款必须直接划入该商品房预售款专用账户内，不得直接支付给房地产开发企业或挪作他用。

一位业内人士告诉记者，这种做法之前在城中村项目改造时已经试用过，“但目前许多买房者并不清楚有这样的规定，在买房过程中一般都是将首期款直接打入开发商的账号中。如果通知下发后，政府部门监管不严，同样容易产生漏洞。”
作用类似“支付宝”

“通知对银行也进行了相应的约束，其做法就有点类似‘支付宝’。一般网上购物，我们都会使用‘支付宝’，也就是说买家在网上购物，货款先打入‘支付宝’，由其保管，收货满意后才由‘支付宝’付钱给卖家，安全放心。”一位不愿透露姓名的业内人士打了一个比方。

记者看到，该通知写明“各银行必须严格按照建设行政主管部门核准的内容、金额拨付商品房预售款专用账户内的资金，不得支付现金。各银行未经建设行政主管部门核准，不得擅自动用商品房预售款专用账户资金”。

另外，为了保证商品房预售款专款专用，各银行必须按协议约定于每月１５日前，将上月商品房预售款专用账户内预售资金的流入、使用等收支情况以报表形式由分行汇总后报建设行政主管部门。

“专用账户内的商品房预售款，只能购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得擅自挪作他用。”市建设局相关负责人告诉记者。
预售款实行分段解除监管

在做了大量的市场调查后，通知也对之前的传统做法进行了最新跟进。“在通知出台前，原来的监管协议中约定，房地产开发企业必须有条件的使用商品房屋预售款，即在商品房项目未竣工验收确权之前，预售款只能用于支付项目工程进度款及法定税费，或购买商品房屋建设所需的建筑材料、设施设备，不得挪作他用。也就是只能支付建设资金和税费，而且手续麻烦。此前采取的是对全部预售款项实行监管。”两会期间，一市政协委员曾经反映过。

记者了解到，通知规定“在商品房预售许可证范围内的建设工程完成竣工验收，并由工程质量监督机构出具工程质量监督报告后，给予解除商品房预售款专用账户内６０％的预售款；完成建设工程竣工验收备案手续后，给予解除商品房预售款专用账户内９０％的预售款；余下的商品房预售款在开发项目办理商品房产权权属登记（确权）后解除”。

各方看法

开发商

通知的制定更科学了，对预售款实行分段解除监管，不再像以前所有资金除建设资金外，都要到确权的最后一刻才对专户进行解冻。这次循序渐进的放款步骤，使其既能够保障建设资金足额到位，保证了购房消费者的权益，又不会损害房地产开发企业的权益。
市民

为保障消费者利益，市建设部门提醒市民在购房前一定要确认楼盘项目是否取得预售许可证，一旦取得预售许可证后在缴纳期房房款的时候，一定要注意《商品房买卖合同》标准文本的银行账户，是否为指定的监管帐户。对此，有市民表示已经习惯了在售楼部与开发商交易，如果需要专门到指定的银行存款比较麻烦，但也有市民认为这种做法较为保险，即使麻烦点也愿意这样操作。

业内人士

珠海房地产业内人士表示，在目前市场低迷的情况下，严格落实该项措施尤为重要。目前，预售款已成开发商资金运转链条上关键资金，在资金链吃紧的情况下，一旦房子销量不好开发商无法如期偿还银行贷款和工程款，预售款很可能成为个别不负责任的开发商的最后利益。这种做法可能杜绝许多烂尾楼的产生。但是，该通知能发挥的作用关键还是要看政府部门执行的力度是否到位。