主题：土地使用权的出让年限和出让方式

【土地使用权的出让年限和出让方式】#房地产# #楼市# （1）土地使用权的出让年限。它是指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年限。凡与国土资源局签订“国有土地使用权出让合同书”的用地，其土地使用年限按国家规定执行，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。（2）协议出让国有土地使用权。它是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。在实践中，这种方式容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况，因此2002年7月执行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中已明确规定———用于房地产开发的土地禁止采用此种方式获取土地使用权。也就是说，在房地产一级市场用于房地产开发的建设用地必须通过土地储备中心，以招标、拍卖或者挂牌等方式获取。2006年试行的《协议出让国有土地使用权规范》规定以下五类情形可以纳入协议出让国有土地的范围：1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的。2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的。3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的。4）出让土地使用权人申请续期，经审查批准的。5）法律、法规规定可以协议出让的其他情形。（3）招标出让国有土地使用权。它是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。招标出让的一般程序有招标、投标、定标、签约、履约五个阶段。目前，招标是土地使用权出让方式中最常用的一种，一般由各级土地储备中心负责办理招标的相关事宜。投标人中标后获得其土地使用权。（4）拍卖出让国有土地使用权。它是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖的一般程序是：出让人发出拍卖公告，将土地使用权拍卖事宜向社会公布；竞买，即在拍卖场所，竞投人以拍卖方式向拍卖人作出应价；签约，应价高者与出让人签订土地使用权出让合同；履约，受让人交付土地使用权出让金，出让人向受让人交付土地，并领取土地使用权证书，获得其土地使用权。（5）挂牌出让国有土地使用权。它是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：①若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其他交易条件的，则此次交易成交。②在规定期限内有两个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得；报价相同的，由先报价者获得。③若在规定期限内没有申请人，或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可以调整最低交易价，重新委托交易中心交易。挂牌时间不得少于10日。在挂牌期间可以根据竞买人的竞价情况调整增价幅度。报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。挂牌出让的截止申请时间为挂牌出让结束日前两天。