主题：步行街招商定位分析报告(作者：田斌涛)

嘉善地理位置相当优厚，距上海、杭州、苏州仅一小时左右车程，优越的地理环境对嘉善的经济发展起到了很大的连带作用；随着人民生活水平的日渐提高，嘉善的消费购买力持续增长，消费观念不断更新，生活需求更趋于多元化和高层次，但是目前嘉善整体商业市场缺乏规划，还停留在业态杂乱无序、档次高低掺杂、选择范围狭小、名牌品牌缺乏的小商业格局，完全不能满足嘉善人的消费需求，对高档商品都到临近的上海和杭州等大城市进行消费，生活极为不便。出现高品位、高档次、专业性、大业态的大商业消费环境便成为广大居民和经营业主的共同向往，同时当地消费购买力旺盛的消费特点决定了对本土高端商业的迫切需求。江南乐章的住宅品牌在嘉善民众的心中有相当高的声誉，江南乐章商业步行街以江南乐章住宅品牌为依托，创造出一条高档次、高品位、高创新、高业态的商业文化步行街，江南乐章商业步行街的规划建设是顺应了嘉善民众的消费心愿。
一、嘉善块状行业商业的发展趋势
发展块状商业和特色商业是商业街具备强劲竞争力的首要条件，也是消费者消费需求和消费方式的未来观念趋势，嘉善目前是木材和机械的加工基地，工业已呈现外资为龙头、民资为基础的发展格局，逐步形成了木业家俱、电子信息、五金机械、纺织服装四大特色产业。强实的工业经济推动了块状商业市场的出现，目前嘉善块状商业行业有在体育北路的浙北五金城和华东建材市场、320国道上的嘉善车城和家具市场、谈公北路上的嘉善食品商城、亭桥南路的手机一条街和休闲娱乐一条街、环北路上的五金电动工具和建材一条街；嘉善的块状商业基本是工业性商业，日常消费型如服装、鞋帽、皮具、家电、礼品、家居等商业还没有形成块状，商业遍布比较杂乱，档次类别较难分别，顾客想买商品往往要跑遍整个市区才能够了解商家和产品的综合差别，这样的现象是完全不适应消费者的消费方式和理念。杭州四季青和武林路的块状商业定位非常准确、业态统一相当成功，竞争优势极度明显。未来的商业大致可分成两大类，一是用以满足市民日常生活需求的社区商业，二是功能明确的商业街区和具有特定功能的目标消费场所。

二、嘉善主要商业街商业的经营业态
嘉善的商业布局缺乏一定的商业功能区域规划，主要商业经营业态是体育北路、320国道、谈公北路等城北片以建材、五金、木业、食品等专业性市场为主；亭桥南路靠北经营手机等电子商业为主；施家路、谈公北路、亭桥路等餐饮、休闲、娱乐特色街也基本形成，但是档次高低的商业混杂在一起，这样就无法提高整体的商业品质；解放路是分解城市南北的中心线，也是嘉善商业最为集中的地方，但是商业类型相对繁多。通过市场调查发现嘉善诸多商业街的商业特色并不明显，特别是消费类商业比较分散，随着城市规模范围的不断发展扩大，多个商圈将形成，商圈之间的强弱竞争也是成为必然，如果商业街没有功能特色、没有完善配套、没有愉悦的购物环境在竞争中将失去吸引力。新兴商业街的出现将改变目前嘉善杂乱无序、缺乏整体商业集群的老商业街商业格局，新兴商业街如何有效、合理的整合嘉善商业行业决定了是否具有吸引消费者的关键所在。完善的功能布局和配套消费、高档次品牌组合系列和统一的业态形象展示才是新兴商业街兴旺的必要条件。
三、商业业主对江南乐章步行街的观点
通过对嘉善主要商业街商业业主进行市场调查，确切有效的调查问卷有50份，具体统计效果数据为：知道江南乐章步行街的商业业主占总数的72％，不知道占总数的28％，这说明江南乐章步行街在嘉善商业业主的声誉和名气还是比较不错的。以后会到江南乐章步行街开店占总数的30％，不会开店占50％，不一定的占20％，这说明嘉善商业业主对江南乐章步行街的未来发展还是非常看好的。认为江南乐章步行街年租金在3万以上的占10％，认为年租金在3万以下的占90％，商业业主可以租赁到最低价格的商业房当然是最希望的。认为江南乐章会繁华起来的占84％，认为以后不会繁华的占16％，说明亭桥南路的繁华延伸在商业主观点中已经成为必然。知道嘉善新城区在人民大道以南的占48％，不知道的占52％，说明新城区的规划众多商业主也是了解的。关于江南乐章步行街招商交流会64％的商业主表示会参加，有36％的商业主表示拒绝参加，这表示商业主对进驻江南乐章步行街还是比较有兴趣的。对于今年是否会考虑开新店的计划有40％的业主表示有这样的打算，有60％的业主没有开新店的计划，说明嘉善的商业发展还是很有潜力和机会的。对于商业房年租金大部分业主把租金都写在2-3万/年，偏向2万的更多一点，很多业主都不愿意把真正的价格写出来。对于以后嘉善商业街繁华程度的比较大部分的业主认为亭桥路、车站路、施家路和解放路以后会是最繁华的商业街。从整体的调查情况来看，业主对江南乐章步行街的兴旺很是看好，对招商合作交流会也很有兴趣，江南乐章步行街的招商是整合和规划嘉善商业业态的良好机遇，同时也是体现江南乐章步行街特色的最佳方式。
四、江南乐章步行街商业招商分析
城市的发展在不断的加快，旧城改造、新区建设、城市扩建等都为新兴商业的崛起提供了最佳的发展机遇，淡化商业分布的地域和层次、突出商业的特色和功能已经成为新兴商业街发展的方向。新兴步行街与传统步行街在休闲娱乐配套设施的比重正在逐渐增加，新兴步行街更多的体现了社会活动中心的功能。江南乐章商业步行街应该是一个具有高档特色业态购物中心，同时又是一个文化、娱乐、休闲于一体的活动中心。将江南乐章步行街定位为名牌服装鞋帽、玩具礼品、数码产品、娱乐休闲、卫橱灯具、音响电器等功能区域划分的经营市场，依托江南乐章商业地块连接嘉善新城和旧城商业的地域优势，逐步引导步行街各业户经营名牌意识，实施精品工程，实现名牌效应，同时引进和建立如名牌超市、护理中心、健身中心、咖啡酒吧等大型配套商业，这样带动了整体的消费，也形成了一个新兴的商圈。江南乐章商业步行街招商要选择招商商业的行业范围，商业行业的选择要避免嘉善已经存在的块状商业，因为块状商业已经在本地形成了消费习惯和人气集聚，要把它专业市场分离出来经营成功的希望率很低。再就是要规划江南乐章步行街商业业态的布局，步行街的业态布局相当重要，业主租赁或购买商业铺位后经营行业必须和步行街业态相统一，这样在消费者的概念当中明确了业态的布置，商业功能格局就非常明确。当然还要组合和突出步行街的品牌优势，每一处业态商业都有品牌商业的存在，而这些业态中的品牌商业往往也是吸引消费者和同行行业汇聚步行街的主要因素。