主题：案例评析 业主买顶楼装太阳能热水器 法院判拆

案例：

2011年5月，吴先生买下一套顶楼商品房，并在屋顶上安装了太阳能热水器。没多久，小区物业公司对吴先生指出，这样安装违反了小区有关物业管理规定。然而，吴先生未进行整改。一周后，物业公司向吴先生发出书面通知，限其3日内拆除。接到拆除通知的张先生依然无动于衷，于是物业公司将其告上了法庭。

法官审理后认为，张先生所在的楼房屋顶，是该幢房全体业主共有，他们都对屋顶享有共同的权利。张在没有征得全体业主同意的情况下，在屋顶上安装太阳能热水器，侵犯了其他共有人的利益，而且这种行为对屋面有可能造成损害，物业公司要求张先生拆除并无不妥。日前，法院一审判决张先生在规定期限内拆除太阳能热水器，恢复屋顶的原状。

评析：

    一、该案例涉及的是建筑物区分所有权问题。

《物权法》第七十条对“业主的建筑物区分所有权”定义为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。依据该条款，建筑物区分所有权是一种综合性权利，具体可以分为两部分：

第一，专有部分专有使用权。《物权法》第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；

第二，共有部分共有和共同管理权利。《物权法》第七十二、七十三条，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

本案中，吴先生购买了顶楼商品房，其对于该房屋内部享有专有使用权，但该房屋顶层的露天部分则是整栋建筑的公共场所，属于该栋建筑的共有部分，应为该栋建筑全体业主共同所有并共同进行管理。因而，如吴先生想予以使用，则应征得该栋楼其他业主同意、并不损害其他业主合法权益下方可进行。现吴先生擅自使用，侵犯了其他业主的共有权，也违反了小区物业管理的有关规定，属于违法，法院判其拆除符合法律规定。

建议：

业主需建立起“建筑物区分所有权”的权利意识，充分认识自身对于购买的商品房以及小区公共部分的权利和义务，依法履行义务，注重权利保护。在遭受侵权时应通过合法有效的法律途径积极维权。