主题：认购书的法律性质及违约时的诉求主张

因而显然，认购书与商品房买卖合同并不等同，且两者之间是预约与本约的关系。也即是说，认购书是对将来签订商品房买卖合同的预先约定，商品房买卖合同则是认购书拟将签订的本合同。这一区别决定了：

1）        当一方违反《认购书》时，相对方可主张的权利仅为因未

能签订正式商品房买卖合同的资金占用损失或约定的违约责任，而不能要对所涉房产或总房款主张权益。例如，当开发商违反《认购书》，不与购房者洽商、签订商品房买卖合同，购房者仅能要求开发商诚信洽商，履行签订商品房买卖合同的义务，在履行不能时主张已付款项的资金占用损失或适用定金罚则；而不得要求开发商交付所涉房产，或者要求赔付房产差价。

2）        特定情形下，《认购书》在满足法定条件时可以认定为商品房买卖合同，购房者可以对所涉房产主张权益。

《认购书》这一预约合同的性质会发生变化成为本约，条件为二。一是当《认购书》的条款具备商品房买卖合同必备条款。依据《商品房销售管理办法》第16条之规定，商品房买卖合同应当明确的内容包括十三项。是否《认购书》必须也约定了该十三项内容，才能转为商品房买卖合同呢？其实并不必然，只要《认购书》中已约定了房屋的基本情况、明确的单价及总价、房屋交付方式等大部分基本条款即可。二是购房人已支付房款，这里可以是全部房款，也可以是部分房款。

还需注意的是，如《认购书》中虽然本身约定的条款简易，但却明确约定有“已将双方即将签署的商品房买卖合同公示，双方一致确认将按照该版本签订”等类似条款，则因实际上已不存在双方另行磋商的情况，因而此时的《认购书》，如购房者已支付购房款，则应认定为商品房买卖合同。

在上述情形下，购房者可以以《认购书》及已付房款的行为，主张取得所涉房产，在开发商违约且实际履行不能使，则主张未取得房产的升值差价作为开发商违约责任。