主题：宅基地上共建房屋的权益归属

 近年来，在珠海的斗门、金湾以及金鼎等地区，除了存在小产权房的违规销售外，还大量存在村民与村外居民合作在宅基地上共同建房获取收益的现象。双方间通常会签订协议约定：由村民提供宅基地，村外居民出资共同建房。房屋建成后，村民与村外居民按一定比例按份享有共建房屋产权；村民与村外居民可分别将共建房屋自有部分出租并获取租金；另如共建房屋拆迁，则双方可就各自享有部分的房产取得拆迁补偿款。

  但类似这样的协议在发生纠纷，特别是诉讼到法院寻求法律保护时，其效力与处理结果往往与当事人当时设想和约定的内容大相径庭。

2、协议无效的情形下，村外居民可以向村民主张返还投资建房款项以及部分损失或者村民因此获取的部分收益。

《合同法》第58条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

依据该条规定，房屋共建协议无效的情形下，村外居民应返还房屋，村民则应将建房款项退还村外居民，如果双方因此发生损失还应按各自过错承担相应责任。但如果在此情形下，房屋存在增值或者拆迁补偿款时，应如何处理呢？

因为集体土地使用权不得非法转让是基本的法律规定，村民与村外居民签订共建房屋协议违法该规定导致协议无效，双方均有过错。因而对于房屋增值或发生收益时如完全归属与村民显然有失公允。因而，

1）对于共建房屋存在增值。通常应对涉案房屋委托评估机构进行作价评估（或双方协商确定增值价值），并对房屋增值部分依据双方过错情况，按比例予以分配。村民在取得返还的房屋时，应向村外居民支付房屋增值部分一定比例的相应对价。

2）对于共建房屋拆迁补偿。鉴于只有村民才是宅基地使用权人，地上房屋也为村民所有，因而对于地上房屋拆迁时，拆迁补偿的支付对象应仅为村民。但村外居民可就该笔拆迁补偿费用，要求村民向其支付其一定比例款项。

 
  以上，村民与村外居民利用农村宅基地共建房屋并擅自约定房屋权属，因违法法律强制性规定属无效约定。无效约定因得不到法律保护，不能实现双方预期设想和利益，因而极易发生纷争，因而建议类似该种房屋共建应予以避免。