主题：+++++ 珠海房地产发展趋势 +++++
- 发表于2007-06-22
精华帖,支持支持 !!
- 发表于2007-06-22
顶一个啊！
- 发表于2007-06-22
顶一个
- 发表于2007-06-23
好文章不怕多~~支持支持 
- 发表于2007-07-03
完全是放屁！珠海的可支配收入１５０００了！我靠！还是人均哦！！珠海有１５０Ｗ人口，岂不有１５０亿了，要买多少房子了啊！典型的托！珠海的环境有那么好吗？ＧＤＰ还是看政府统计局的比较清楚。不过澳门人买珠海房子的确有带动，但是很小不大！！！！！！！！！！
- 发表于2007-07-04
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一下就完全否定了..
澳门人的带动比较有区域性,都基本是在拱北和前山的楼盘
- 发表于2007-07-06
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就一个猛涨！ - 发表于2007-07-06
珠海房价涨得好快 记得四年前来的时候才2000~3000 现在居然那么贵了......
究竟是什么原因支撑珠海房地产市场保持良性发展态势？２００７年珠海房地产业究竟有何变化？市场上又将会出现哪些热点呢？此文通过对珠海的宏观经济、区位特点、行业现状等要素进行深入分析，比照深圳、香港、澳门等地房地产市场发展经验，力求洞悉珠海地产市场未来变化趋势，以此供读者参考。
随着海、陆、空立体化交通网络的完善，随着本地经济的高速发展，随着ｗｔｏ、ｃｅｐａ乃至泛珠三角经济战略的稳步推进，珠海区位优势进一步凸显，整个城市正在发生日新月异的变化。近年来，珠海宏观经济总量、人均消费支出、旅游经济等各项指标一次次地攀上历史高位，而房地产市场也随着整体环境的变化，渐入佳境。房地产市场的供应与需求，销量与价格，一直保持着稳中有升的良性发展态势。
资源区位：自然资源得天独厚，区位优势崭露尖角
１自然景观优越，生活环境舒适
珠海位于广东省南部，濒临南海，东与香港，深圳隔海相望，其中距香港约５０公里，南则与澳门陆地相连，北距广州市１４０公里。珠海素有“百岛之市”的美称，自然环境相当优美，是中国第一个以城市整体景观获得“旅游胜地四十佳”的城市。
珠海属于低纬度的亚热带海洋性气候，因此常年四季如春，而且空气质量较高，总可以达到超国家一级标准，于１９９９年获联合国人居中心颁发“国际改善居住环境最佳范例奖”，成为中国唯一获此殊荣的城市，是中国最适合生活的城市之一。
２交通网络完善，基建利好不断
广东第一条城际快速轨道交通线——广珠城际快速轨道线已在珠海动工，预计到２０２０年后城际快速轨道交通系统将连通珠三角９个地级以上的城市；
广珠西线高速公路二期工程于２００５年１２月２０日正式开工，它是继京珠高速公路广珠段之后，又一条从广州通往珠海特区的交通要道，是广州、中山、佛山、珠海等城市间的“快速走廊”；
粤西沿海高速公路珠海段于２００５年１２月２８日正式竣工通车。至此，广东省基本形成了以广州为中心向外辐射的高速公路网络，为推进“泛珠三角”经济合作与发展打下坚实的基础；
与此同时，“港珠澳大桥”已定下落脚点，前期可行性研究进展顺利，“一桥两轨”变成现实，将把珠海纳入香港３０分钟车程范围内；
随着这些交通基础设施的兴建，珠海与港澳和珠三角城市的商贸往来逐渐加强，将基本形成区域性都市交通圈，区位角色也将有质的变化，经济总量、城市职能都将有质的飞跃。
经济环境：经济发展日渐迅猛，投资环境日趋成熟
１经济持续走强，消费平稳增长
近五年来，珠海国民经济保持着平稳快速发展的趋势，２００２－２００６年ｇｄｐ总量环比增长率均保持在１５％以上，尤其是２００６年较２００５年增长速度高达１８％，２００６年珠海经济在增长幅度和增长速度上都相对较大。
附图近五年珠海ｇｄｐ与环比增长率变化比较（单位：亿元、％）
珠海城市经济运行态势良好，社会消费能力强，随着近年来经济建设快速发展，工业化进程加快，２００６年工业总产值突破２０００亿元大关，只用了三年时间就实现了从１０００亿元到２０００亿元的跨越。２００６年珠海人均可支配收入达１７６７０元，较２００５年增长６．４％；城镇居民人均消费性支出１４４３０元，同比增长９．１％。人均可支配收入和消费支出平稳增长，但增速放缓。
２城市定位清晰，居住价值提升
国务院审定的《珠海市城市总体规划（２００１?觸２０２０）》中，将珠海定位为“国家的经济特区，珠江西岸中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地”，与广州、深圳并列为“珠三角中心城市之一”。珠海市委、市政府抓住新一轮重大交通基础建设的时机，把握国际产业转移带来的机遇，提出“走新型工业化道路”的“工业强市”策略和“工业西进城市西拓”和“东西双城”发展布局；提出建设最富魅力、最宜人居、最适创业的城市发展理念。
随着珠海城市定位的清晰和众多对珠海有重要影响的经济项目逐一上轨，在新的方针指导下，政府的发展战略将得到实质上的落实，珠海经济发展有望进入新一轮发展空间。
地产市场：行业信心指数较强，地价房价节节攀升
１投资增幅稳定，业界信心较强
去年１－１１月珠海房地产开发投资继续保持增长，占固定资产投资比例为２３．７％，近几年该比值基本保持在２３％的平均水平，投资增幅稳定，显示了业界对珠海房地产市场的信心。
２００６年“国六条”颁布后，珠海房地产市场也出现了短暂的观望期，第三季度出现供大于求的现象。但情况很快有所好转。
１０月，南屏一宗地块的拍卖吸引了包括新加坡凯德置地、香港和记黄埔、中海地产、中信华南、雅居乐、万科等９家中外富有实力的发展商参与竞拍。结果，该地以高达每平方米３５１０元的楼面地价成交。
１１月，拥有全球最大房地产和基础设施投资机构的德意志银行，正式持有珠海中珠股份有限公司上城项目５０％的股权，这是海外基金首次在珠海地产项目控股。
珠海地王诞生和海外基金入驻珠海房地产，表明珠海已经有了较为健康成熟的房地产市场，也说明珠海房地产未来发展的潜力很大。
２市场消化较快，价格持续上涨
据统计，２００６年市区总体可供应面积约为２１０万平方米，市场供应旺盛。从区域上看，其中拱北片区供应量较大，但在下半年出现了后继乏力的态势，基本没有新盘供应。从需求上看，２００６年市区总体消化量约为１６０万平方米，消化率超过７５％，市场消化速度较快，住宅市场供求整体保持均衡。
即使上半年出台了一系列针对房地产的宏观调控政策，房价上涨的趋势并没有受到影响，珠海房价一路走高。
２００５年预购均价比２００４年上涨８３２元／平方米，增幅达到２０％；２００６年１－１２月，预购均价已经达到５７８６元／平方米，达到一个历史高位。
虽然房价涨得比较快，但主要是许多具有良好品牌的开发商转战珠海，提升了珠海楼盘的档次和影响力；其次高品质的海景项目、别墅项目，它们的价值主要基于稀缺性与未来城市价值。在这两大因素的推动下，珠海的楼价有了一定的升幅。
附图珠海２００６年商品房预购均价（元／平方米）
３本地需求主导，外地客户渐增
有统计数据显示，珠海五成以上商品房由本地人群消费，外地客户购房比例逐年上升，由２００５年的４５％上升到２００６年的４７％。其中外籍（包括港澳台）客户２００６年的比例为１０．９１％，成交金额比例却达到１７％，高档项目的外销市场潜力较大。
发展趋势：楼市后市发展强劲，精品项目引领市场
１区域联动增强，后市发展强劲
过去广州、深圳房地产随着珠江东岸的经济发展节节上升；现在广东省政府推动珠江西岸沿海地区发展石化及临港工业，这一区域的中心城市，加上珠海市政府规划建设适宜居住的城市定位，珠海房地产的潜力自然备受看好。
同时，随着一系列基础交通设施的动工，使珠海由珠江西岸的“死角”，一跃成为交通枢纽。尤其是港珠澳大桥完工后，珠海必将成为珠三角物流大动脉，且大大提升珠海在区内的经济影响力。而且香港前往珠海的交通时间接近前往深圳的水平，鉴于珠海楼价和深圳楼价相比便宜一半，势必对珠海楼市带来颇大刺激。这一利好在大桥落成前相信就会显现，珠海地区物业也将逐渐成为香港投资者更为关注的市场。
这些外部环境的刺激无疑增强了开发商对未来珠海楼市的信心，因此尽管２００６年上半年政府出台了一系列宏观调控措施，但并没有打压下开发商对珠海楼市的信心，外资、国内品牌开发商纷纷进驻珠海，２００７年珠海市场必将迎来新一轮发展。
２市场理性增容，品牌化成主流
随着重大交通项目的落实和城市定位的明朗化，众多对珠海有重要影响的经济项目逐一上轨，势必促进珠海经济的迅速发展、就业机会的增长以及外来人口的不断增加。与此同时，便捷的交通网络将吸引来自周边城市的置业人群，城市人口容量的扩增成为商品房销售的有力支持。从中长期看，需求的旺盛和购买力的提高将促使房价有较大幅度的上扬。
不断提高的住房消费水平和外来高端消费群体的增加等因素，将使市场不断提高对商品住房的品质、配套、舒适度和品牌形象的要求。随着一线城市内的土地资源日益减少，许多具有良好品牌的开发商纷纷进驻珠海，市场竞争逐步升级，住宅项目的规模化和精品化成为发展主流。根据统计，２００７年拟推出项目规模较大，建筑面积在１０万以上的中高档大盘项目约有１５个，品牌开发商引领珠海楼市走向良性发展。
城际比较：珠海发展潜力可观，房价补涨空间较大
１珠海ｖｓ深穗：收入差别不大，房价相差悬殊
珠海一般住宅的售价不断上升，其中的重要原因即为受到澳门地区楼价的推动。即便如此，作为位于广东省经济发展前列的珠海市，整体住宅售价水平仍大幅落后于广州、深圳。
根据统计数据显示，珠海人均ｇｄｐ和人均可支配收入已和广州不相上下，也接近深圳的水平。但２００６年珠海住宅均价明显落后于广州和深圳，三地房价分别是４５８１元／平方米，６１４９元／平方米和９１７３元／平方米。若以市区计算，珠海２００６年下半年住房交易均价为５５５８元／平方米，广州接近９０００元／平方米，深圳约为１１９１６元／平方米，楼价在珠三角发达城市间处于较低水平。
附图珠、深、穗三地房价比较（单位：元／平方米）
从豪宅市场看，目前珠海、广州、深圳三地豪宅价格分别约为：１１０００～１３０００元／平方米，１２０００～１８０００元／平方米和１８０００～３００００元／平方米，珠海也明显落后广州、深圳两大城市。
可见未来不论在一般住宅市场、豪宅市场，珠海都有长足发展的空间。
２深港ｖｓ珠澳：珠澳发展可借鉴深港的融合模式
在东岸，得益于亚洲最大的金融市场之一香港的带动，结合自身竞争力，深圳ｇｄｐ逐步攀升并维持强劲升幅。深圳ｇｄｐ过去５年增长９１％，深港两地逐步交融。
在西岸，由于旅游博彩业的飞速发展，澳门在过去５年取得极大经济成就，ｇｄｐ增长率惊人，２００３－２００４年度一度达到惊人的３０．５２％。与之紧邻的珠海也随之获益，过去五年间ｇｄｐ总量增长８３％。
深圳在香港的带动下，ｇｄｐ实现大幅度上升。但深、港经济规模宏大，而深圳逐渐羽翼丰满，在工业、港口业多方面与香港分庭抗礼，故两地在融合中也有竞争。对比之下，珠澳两地经济规模较小，产业也集中，澳门面积小，形势逼仄，相比香港于深圳，更需要珠海的协助，两城市相互依赖的程度长远而言将较深港更为强烈；澳门市中心与珠海的距离，远较香港／深圳为近，相互融合的速度将比深圳更快。
参考深港例子，珠海势必在澳门的带动下获得更大发展空间，珠澳人均ｇｄｐ比例与深港人均ｇｄｐ比例相差更大，珠海ｇｄｐ提升的空间更为可观。
附表深港珠澳四地ｇｄｐ比较单位：亿元
香港深圳的融合，对深圳楼价的带动，为珠澳融合提供了一个范例。２００２－２００３年间，香港与深圳的一般住宅楼价相比，约为３．１２倍；目前香港市区一般住宅和深圳住宅价格比例保持在１∶３～１∶４之间，在两地接壤地区，住宅售价比例稳定在１．５～２倍之间，深圳罗湖、皇岗口岸两地物业，受香港带动明显，目前售价已较２００２年上升近１００％。
在澳门地区楼价尚未飞跃时，与珠海地区楼价比例约为２～２．５倍；２００４年后澳门经济有了质的飞跃，楼价迅速上涨，２００６年澳门关口附近新盘售价与珠海关口附近楼价比例高达３～３．５倍，豪宅售价比例更高至４～５倍。
深港两地是国内经济特区和国际化大都市相融汇的典范。其经验充分说明，旁依国际化都市，势必为其经济热力所辐射；而此辐射将成为城市房地产发展的最大推动力。
澳门和珠海的楼价差距更大，造成澳门人士购买珠海物业的动力更强；珠海的豪宅区（吉大、拱北沿海地区）与澳门豪宅区直接相望，心理感受和实际居住环境之距离较香港、深圳更接近。相比而言，珠海、澳门地区楼价分别落后深圳、香港地区甚远，但以人均计经济消费实力已接近，珠澳楼价上升空间较大。
３珠海ｖｓ澳门：澳门经济强增有望提升珠海楼价
澳门人口少，产业集中，在新一轮旅游娱乐业推动下，势必带来新一波整体经济强劲增长，２００２～２００５年经济增长推动楼价飞升的局面有望重现；住宅价格将再度上扬，预计在２０１０年前后，澳门楼价一般新发售住宅售价将上涨至２５０００～３５０００元／平方米之间，豪宅价格则将上涨至４００００～６００００元／平方米之间。
在澳门经济的第一波起飞期，以澳门为首的买家购买珠海物业平均单价接近６０００元／平方米，抛离其他珠海买家，尤其是以拱北口岸附近地区、吉大滨海地区等区域率先受惠。预计在澳门经济的第二波起飞期，投资珠海物业将增长２倍以上，市场占有份额则扩大到２０～２５％，个别项目可占超过５０％。
参考深圳、香港相邻地区价格比例逐渐缩小到１∶１．５～２之间的例子，而目前珠海与澳门价格差距在３倍左右，故珠海近关口地带及豪宅楼盘价格有相当大的空间，以此推算，珠海近关口地带及豪宅楼盘价格在２００７～２０１２年前后也会逐步上升至２００００～２５０００元／平方米，较目前可望有６０～８０％的增长。
在近关口地带及豪宅楼盘价格上升的带动下，珠海整体更广泛地域一般住宅也将随之上升，但由于此部分住宅并非全部由澳门人士所能推动，主要仍受国内买家影响，故升幅将不如豪宅物业。预计将达到８０００～１２０００元／平方米的水平，与澳门一般住宅价格保持在１∶２～２．５之间。
虽然密密麻麻，总算看完了吧！
不知道房价的上升对您来说是好事还是坏事！
只是希望，你看完之后，能够对珠海房产有更深的认识