主题：２００７第一季：谨慎的盛世！

二月中旬的农历春节，将“2007年的第一季度”裁成了两截，这使得珠海楼市第一季度的特征很难被纯粹地概括出来。但有趣的是，当迎春烟花散尽的时候，新年的珠海楼市却在傲景峰、华发新城、金域蓝湾、云山诗意、景山一号等楼盘的销售步伐中绽放出春意盎然的盛世姿态。
    这样的“盛世”图景，好像正在兑现此前两年来所有乐观的楼市预言——房价在各楼市板块普遍高企的同时，楼盘短期的销售仍能保持顺畅和快速……但与此同时，这样的“盛世”仿佛又将所有的怀疑和顾虑推向高峰——“房价还要涨多久？”“加息，再加息”“房价已过临界值”……。
    总之，这样一个矛盾的“盛世”； 这样一个还在张望未来的“盛世”，是珠海前所未有的。所以，我们有必要去记录和解读这个较为特殊的阶段——年后至今的日子——珠海楼市２００７的第一季

第一季的盛世观感
    ２００７年３月，珠海主城区预购均价６２６９元／平方米；商品房预售面积增长７５％。３月１２日，时代地产以８６０元／平方米的楼面地价竞得０６－１０地块；３月１３日，东方傲景峰以１２０００元／平方米左右均价正式公开发售；３月１８日，万科金域蓝湾以约１１０００元／平方米的销售均价开盘，当日销售接近１００％；３月２６日，前山荣泰河庭以６５００元／平方米左右均价开盘；３月３１日，吉大景山一号以１１０００元／平方米左右的销售均价开盘；４月７日，云山诗意以７５００元／平方米左右的销售均价推出第二批单位；４月１４日，财富世家以４９００元／平方米销售均价开盘；４月２１日，华发新城四期以１０５００元／平方米（两房／三房毛坯房均价为７２００元／平方米）均价开盘。
    ……
    林林总总的现象都是关于群情激昂的楼市，其中的主角们正在用自己的行动描绘盛世！至于这个盛世是持久的，还是短暂的，现在任何人都说不清楚。

有发展的增长
    如果珠海楼市是一个舞台，开发商和项目是演员，那么年后的这出戏里，外埠品牌发展商无疑成了较为耀眼的明星。
    成品社区的开盘标准、风格化建筑的完整演绎、丝丝入扣体贴入微的营销手法等等，上半年中外埠品牌发展商在产品、营销等方面的经验表演得十分生动。他们的精彩演出提高了这出戏的“票价”，同时也作出了榜样性的示范，并在无形中促进了楼市产品、营销品质标准的提升。
    因此在第一季的楼市中，市场虽然明显感觉到价格提升，但在对楼市总体供应的性价比判断上，却未必下降，甚至还有可能提升。这样一来，价格和供应量的增长在品质增长的背景下显得较为坚定。

板块印象，推倒重来
    从去年年初开始，斗门房价的快速增长，红旗－白藤板块楼市从羞赧逐步走向大方的增长；从去年年底开始，广州时代地产、深圳招商地产对其在前山项目的高价值预期日益坚定；而从今年年后开始，前山楼盘走进全新价格水平，沿海楼盘在新高价格水平上保持良好业绩，西区诸多市政利好逐步落实，逐步拉近与市区的距离等。
    近年来的楼市发展，强烈地冲击着原来市场固有的板块印象。诸如“杂乱的前山，我肯定不会在哪里置业！”；“西区太远了，太不方便了！”等等，受制于中心区房价的偏高，加之交通环境、开发商开发水平的提高，人们会在掂量自己经济能力的同时理性地审判产品并作出较为严谨的购买决定，而不会仅仅凭一些板块既有印象左右自己的置业决策。
    板块印象在新一轮楼市发展中的推倒重来，更多地体现在市场对板块的价值感上。试想一下，如果某发展商要在前山坚持做一个均价超过９０００元／平方米的豪宅社区，虽然开始会面临着市场的严重怀疑，但它在这个方向的重金投入无疑会逐渐打开前山豪宅的市场，进而逐步改良市场对前山板块的形象认知。

在盛世中警惕浮夸风！
    盛世是鼓舞人的环境，同时也是麻醉人的图画，关键在于人们怎么看它。但在实际上，珠海已经表现出比较普遍的浮夸现象。
    “过去壮着胆子才敢报出的户型面积价格，今天动辄就被批评为保守陈旧，同行定价时的底气也都很足。”红馆地产刘峥嵘先生如是说，在他看来，这个现象主要起因于三个原因。一是受到近期创板块价格新高“云山诗意”以及万科 “金域蓝湾”的刺激和不断涌入的外来和尚的鞭策；以及在这种高利润榜样刺激下的跃跃欲试；二是抓紧时间往前跑、趁热打铁或者趁火打劫的机会主义心态使然；三是继续看好珠海后市的信心支撑。
    乐观和信心是一码事，但能不能实现是另外一码事，但愿地产同仁在盛世中更理智一些，否则，这将可能是昙花一现的盛世。

中高端楼盘的集体左盼右顾
    年后的两个月来，珠海城区基本告别了４５００元／平方米以下的楼盘，所有楼盘看上去都在以充分的自信往６０００－８０００元／平方米价位细分市场中扎，结果是，在主流上仍表现出乐观积极的同时，仍有一些楼盘在销售速度上明显放慢下来。
    吉大某楼盘以万元以上价位入市，但开盘当日销售竟不到１０套，此后一个月内亦未有累计超过２０套的斩获。
    这类实例在其他板块也有印证，虽不能说是特别大的问题，但暗示我们一个忧虑：“中高端物业供应这么集中，而这个层面上的消费者毕竟较少，突破口在哪里？”
    视线回到每一间体验馆，回到里维埃拉，当我们看到越来越多的深圳客户、西北客户等看盘、落定时，答案似乎慢慢浮现出来，这好像也在含蓄地描述着一个暂新的趋势：珠海楼市进一步的持续增长，必定建立在开发者和营销者左顾右盼之中。
      红馆地产 ／ 李诚辉  周育胜

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珠海房地产市场正向上发展.很乐观.

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