主题：黄金周后，珠海楼市走向何方？

黄金周后，珠海楼市走向何方？

一、珠海房展状况

大家期待已久的国庆黄金周已然过去，房展现场可谓人气鼎盛，各楼盘售楼部现场亦然。然而，各楼盘的成交情况如何呢？报社公布了3天房展的成交数据，220套，对于有52个楼盘参展、6.25万人捧场的展会，成交并不多。

二、珠海楼价现状与分析

可以说，国庆黄金周依然是“看得多、出手买的少”，观望气氛仍然很浓厚。缘何会出现这种局面呢？仍然是珠海的房地产价格过高造成的吗？在此，我们做一下简要分析：

1、与半年前相比，珠海的楼价已然大幅下调

这一点从国庆房展上表现得很明显，很多楼盘在国庆期间推出了较大幅度的优惠，有的楼盘则是直接大幅降了价。与半年前楼价做一个不精确的对比，老香洲房价下调了约1000元，新香洲楼价下调了800－1000元，拱北楼价下调了约1000元，吉大楼价下调约1000元，前山下调幅度约500－1000元，南湾下调幅度约1000-2000元。（上述幅度大致为该区域已经普遍或有个别楼盘降价）

2、目前珠海的房价是否过高

这一命题是很难在此做出有说服力的分析的，罗列一下各区域的代表楼盘售价吧：

老香洲：中珠水晶堡7600元/㎡均价（带1000元/㎡精装修）

新香洲：鸿馨园6600元/㎡均价（毛坯房）

拱北： 领秀城8800元/㎡均价（带1200元/㎡精装修）

吉大： 水湾六号10500元/㎡（带1000元精装修，部分送车位）

前山： 二城心怍7000元/㎡（带1200元/㎡装修）

南湾： 华发新城9000元/㎡（带1800元/㎡装修）

以上各楼盘的售价，不敢断言其高低，但就目前地价而言，加上开发成本及税金，相信各位开发商绝对不可能获得前两年媒体炒作的所谓房地产暴利啦。

在珠海的楼价已经有了如此大幅度的下调后，为何房展期间的成交却已然不近人意呢？本人认为有如下原因：

1、部分开发商仍然坚守了原来的高价，仅推出了少数特价房作为“噱头”，核心产品并未降价，因而影响了本楼盘的成交；

2、珠海楼市价格普降虽然幅度很大，但从时间上看却刚刚开始，存在大批意欲出手但担心后市继续下跌而不敢出手买家，明显的表现出对市场信心的不足和对后市的担忧心理。

三、结论

从现在珠海的楼市看，存在着三种类型的项目：

第一类为早于半年前已经入市的项目，这些项目价格普遍已经高于同区域目前的市场主流价格，而借本次黄金周大幅下调了房价，价格已经与市场主流持平；

第二类项目与第一类项目同期入市，但市场价格尚未全面调整到与目前市场主流价格相当，可以说是价格过高的项目；

第三类则是在近期开盘的项目，这一部分项目在定价时就已经考虑了市场价格必然回调的预期，定价是相对保守的，这些项目的价格主导了目前市场的主流价格。

以上三类项目，第二类价格的回归将成为必然，而目前所谓的市场主流价格是否就是珠海楼市的谷底则不敢断言。楼市不是股市，市场并非由买方行为完全决定，开发商的成本对楼市的价格必定有很大的支撑，相信珠海楼市要想有很大的下调空间可能性并不大。但市场何时能恢复过往的繁荣，买家对于市场的信心则是关键所在，而政府在这中间将起到非常微妙的作用。

（以上言论，纯属个人见解，欢迎大家点评）