开发商捂盘，买房人是否有权要求换房？ -房天下珠海购房论坛

林叔权律师

发表于2009-12-09

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开发商捂盘，买房人是否有权要求换房？

网友问题：

最近在看房子，最终选定了某个楼盘的期房，便去楼盘售楼部询问是否有我中意的楼层为18楼的房屋。售楼小姐回答说只有D户型的有间27楼的，其它都订完了。当时没有办法便买下了，但是在交完首付后，我在政府房产信息网上发现该楼盘的房屋并没有全部卖

出，签约数量仅占总套数的10%左右，18楼层的房屋一套都未卖出。我想问一下，开发商是否已经侵犯了我的知情权？我是否有权要求开发商换房，换一间18楼层的？

【林叔权律师点评】(电话：13926929635)

“仅剩最后几套”……近年来，类似的广告词频繁见诸报端，买房人也经常从售楼小姐口中听到“要买就这套，其它户型没有了”之类的说辞。其实，分期销售、限量推货是开发商的一种销售规则，“捂盘惜售”已经基本上属于开发商的营销策略。“捂盘”，开发商仅需要付出少量的利息，却能得到数仟万元甚至上亿元的收益。因此，以往仅少数开发商对不超过整个楼盘5%-10%的房子进行“假销售”；而现在，大多数开发商都在用这一手法，多数房源都会被拿来操作，以从升价中赚取巨额的利润。

问题是，象这位网友这样，在开发商“捂盘”中订的房，开发商是否侵犯他的知情权，是否可换房？答案是：如果开发商不同意，是不能换房的！这样的答案也许会让这位网友失望，但是，在目前房地产市场大环境下，这种情形及结果虽无奈，却是千千万万买房人不得不面对的。

我们首先来看看什么是知情权？根据百度的定义，知情权（Right to Know），又称为知的权利、知悉权、资讯权、信息权或了解权，知情权作为政治民主化的一种必然要求和结果，首先是公法领域内的概念。现今，随着知情权作为一项独立权利的发展演变，其外延已不断扩大，不仅涉及公法领域，也涉及私法领域，如消费者知情权即是知情权扩展至私法领域的具体表现。

消费者的知情权，是指消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。根据《消费者权益保护法》的规定，消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。消费者的知情权相对应的是经营者的告知义务，即经营者在出售商品时应向消费者告知商品的具体、详细的情况。否则，经营者即构成对消费者知情权的侵害。

具体到商品房，开发商在销售时也应履行房屋的告知义务，保障买房人享有知情权。而大凡开发商“捂盘”，即是隐瞒了楼盘销售的真实信息，尤其是隐瞒了可售（已领取预售证）但未售房屋的真实信息，或者故意以虚假销售方式造成房源紧张。从这一点上看，开发商“捂盘”肯定是侵害了买房人自由选择商品的权利，至少是压缩了买房人对房屋的选择空间，迫使买房人在非情愿的状态下订购房屋。而由于开发商“捂盘惜售”侵害了买房人自主选择商品房的权利，并且影响到房地产市场健康、稳健发展，自国务院九部委于2006年颁布的关于调控房地产市场的六条政策（国六条）以来，国家一直致力于打击开发商的“捂盘惜售”行为，但由于政策的“雷声大雨点小”，收效甚微，买房人唯有默默忍受“捂盘惜售”之害。

而开发商之所以能我行我素，全因为“捂盘惜售”对开发商没有任何致命的后果。以“国六条”为例，虽宣称“对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任”，但是，在偌大的中国，这几年来，我们何曾看过开发商因“捂盘惜售”而被处罚呢？！。在这方面，住建部在11月26日还发出《关于进一步规范房地产销售有关问题的通知》，又说要打击“捂盘惜售”，而业界的评论是，由于对捂盘行为缺乏明确的处罚细则，再加上不少地方政府沿袭房地产财政思维惯性，不愿意打击违规开发商，更不愿意平抑房价，导致地方政府对捂盘惜售的打击“雷声大，雨点小”，问责板子高高举起，轻轻放下，住建部的通知仍将被证实是一纸空文而已。