主题：珠海城区楼市供应豪宅化 刚需产品力撑坦洲楼市

在中山坦洲的众多楼盘中，珠海购房者占60%至80%。

近年来，坦洲凭借毗邻珠海的地利，加上不到珠海城区房价一半的价格洼地优势，无可厚非地成为了珠海刚需大军置业的首选目标。据统计，在中山坦洲的众多楼盘中，珠海市民购房者占60%至80%。与此同时，有坦洲项目开发商表示，在刚需购买力占绝对主导的大环境下，目前坦洲楼市呈现供应首改化(主攻首次置业、改善型置业刚需产品)的现象，90平方米左右的户型产品成为了整个市场供需主力军。换句话说，异地刚需购买力已成为支撑坦洲楼市的“火车头”。

●珠海城区楼市供应“豪宅化”

有珠海房地产业内人士表示，虽然北方购买力对珠海的影响较为明显，但目前珠海仍就属于半封闭式市场，量价表现主要还是受到供求关系影响。据不完全统计，近年来，珠海主城区平均市场容量约120万平方米，相对稳定，而供应量从往年平均3∶1下降到2∶1，则呈现逐年下降，趋势明显，供不应求将对价格产生一定的提振，从而导致置业门槛不断上升。在这种趋势下，目前具备在市区购房能力的群体呈现单一化，主要以改善型客户为主，未来供应结构上会出现变化，以中大户型为主，有住宅豪宅化趋势。

正因如此，在珠海郊区乃至周边城镇寻找楼市价格洼地，成为了珠海刚需购房群体为数不多的可选出路。其中，供应量大、价格与珠海主城区形成明显落差的坦洲楼市成为了前者购买力的最佳释放点。数据统计显示，过去两年坦洲成交量80%以上主要是珠海购房者。

与此同时，随着珠海主城区单价提升，置业门槛拉高，购房能力越来越高的珠海客户将倾向于选择坦洲置业。同时，坦洲供应量呈现出递减。往年年均120至150万平方米供应量目前正逐步萎缩。预计未来两年的供应量维持在约90万平方米左右。需求增加，但供应减少，两股量绞压之下，预计坦洲价格呈现出明显跳涨。

  ●90 平方米左右产品最受刚需族欢迎

在珠海刚需购买力不断涌入的大背景下，据记者观察，2013年来坦洲市场已开始呈现出供需 “首改化”的趋势。而当中最显著的特点便是成交户型大多集中在90平方米左右的户型为主。

市国土局数据显示，2013年上半年坦洲总成交套数为5700套，总成交面积约为近60万平方米。粗略折合套均面积约105平方米。而记者在走访中澳世纪城、汇乔金色名都、龙光海悦城邦等当地在售楼盘时发现，目前其最为热销的产品大都集中在小三房户型。相比之下，一些在售大户型产品的楼盘去货速度则明显要更慢。

“一般来说，大户型卖高价是比较常见的现象，但在2013年的坦洲市场，70、80、90平方米的中小户型产品价格可以说比大户型更能卖出好价格，而且出货量更有保证。”汇乔金色名都的负责人郭国坚表示，目前在坦洲置业的大多数为80后年轻首次置业者。由于手头购房预算相对有限，住房需求较为迫切，因此大多数人更倾向于选择总价较低的实用型单位，像70多平方米两房、90平方米小三房单位就受到了不少新婚夫妇的追捧。一方面，这类房源总价较低，贷款负担相对较轻;另一方面，由于这类房源在二手市场上较受欢迎，业主在放盘时的难度也相对较低。

●刚需客当道，现阶段投资性需求较小

另一方面，记者了解到，在经历2013年10月份的热销后，坦洲在售楼盘普遍出现了300至500元/平方米不等的涨幅。不过，不少楼盘销售经理认为，年底调价只是开发商完成全年任务后的常见营销手段，当前坦洲楼市仍以刚需为主，投资客占的比例较小，因此仍未有大幅涨价基础。从当前的政策环境来看，住建部一直强调房地产调控不动摇。房产税出台的预期也对投资客入市形成一定的阻碍。而珠海、中山的限购、限价仍未取消。房价上涨的天花板并不高。

“目前坦洲多数楼盘的投资客比例不高，现在市场还是以刚需为主，所以大家在短时间内只是小幅度提价。”中澳地产营销经理杜占利向记者表示，目前投资客仍较为看重具有横琴、港珠澳大桥、海景等概念的珠海楼市。相比之下，现阶段坦洲楼市主要以性价比作为其最大卖点，其他方面则仍相对欠缺。他预计，在未来一段较长时间内，坦洲无论在楼价、成交量方面依然需要依靠珠海、澳门的刚需购买力支撑，因此其整体市场被投资泡沫炒高的可能性并不大。

坦洲已经成为珠海人的天下

珠海的刚需还真多得坦洲

珠海楼市为北方客户服务，坦洲楼市为珠海客户服务……恶性循环