主题：楼市政策将变未变 又到买房纠结时

又到买房纠结时

仅仅15年时间，中国就从一个只管住在房子里的国家变成了只愿意投资房子的国家。在关于房价的争论中，80后一代整体跨入了要组建家庭、要买房的阶段。他们几乎是从踏入社会之前就感受到了房价的压力，而在工作几年自己的职业和收入都逐渐增长时，发现房价却在以更快的速度增长。

这真让人沮丧。但是你总得选，而且选择就这么几个：

不买房。每个月的房租也不怎么便宜，可能将来想买的时候房价更高；

买房。但是总有“专家”在各个地方嚷嚷房价一定暴跌，尤其在一线城市，在房价收入比已经高到一个家庭不吃不喝也要攒十几年的钱才够一套房子时，你偶尔也会不由自主地相信房价会跌；

一辈子租房。说实话，这需要比承担高房价更大的勇气和更高超的投资能力，再说你总得有地方住，总要期待一个稳定的未来。就算你自己的意志力强大到坚持不买房，也没办法能保证自己摊上一个不要求买房的丈母娘。

到底怎么办？房子到底值多少钱？我该不该趁着房价不涨的时候买房？这次调控能让房价就此稳定吗？现在是新的机会吗？

这都建立在判断房价的基础上。我们不是要预测房价，实际上，预测中国房价这件事，多半靠运气，而不是靠分析，因为在一个远未成熟的、不完全的房地产市场，外在因素、政府调控常常是最不可预知的变量。

我们负责把关于房价最普遍的困惑解释清楚，房价问题才会让你不那么焦虑，明白了房价到底是怎么回事，你自然就知道该怎么办了。

Q2 一生需要几套房？

中国人买房历史并不长，在这一点上，也许可以参照美国人的经验。没有确切的数据表明美国人一生需要几套房。根据易居中国研究院企业研究中心总经理周建成的说法，美国一套普通住房会经历6户不同人家，而一套普通房子30年后会因为太旧而被拆掉重建。所以美国一户家庭在一处住房居住的时间大约是5年。

美国的住房情况代表了成熟市场的趋势。不过，中国的状况和美国仍然有些不同。美国人换房速度快于中国，和两个原因有关，一是他们的工作经常变动，二是美国房地产市场金融化程度高，换房比较容易。

而周建成认为，在中国，一对中国工薪家庭夫妇一辈子大概需要买三次房。

第一次，家庭刚刚组建，夫妇俩的资金不多，要满足基本居住需求的面积在50至70平方米。如果为了面积，购买郊区的一手房，那么当孩子到了学龄，教育问题就会凸显出来。因为郊区的教育资源总体不如市区。如果购买市区的二手房，地段和教育问题解决了，孩子出生后则立刻会面临面积太小的问题。大部分人第一次买房后大约3到7年就要换一套90平方米左右的两居室。

因此，第二次买房主要是改善居住条件，包括解决教育需求。

第二次买房后再过6到15年，家庭可能产生第三次换房需求。以夫妇两人25岁结婚计算，这段时间两人的年龄在34岁到47岁之间，是财富积累最快的时期。此时，孩子的小学和初中教育已经基本结束，如果家庭资金宽裕，可以换一套110至140平方米、地段更优或者环境更好的房子。当然，也可以用手头的资金购买一套房产用于投资。所以第三次买房属于享受型或者投资型。

到晚年时，你可能想换到环境更好，或者低楼层的房子里住，由此会产生第四次购房。但是总的来说，普通家庭一辈子买三次房大致能够满足不同阶段的所有居住需要。此外，根据不同家庭的经济状况，你可能还会需要一些度假房或投资房。

Q4 房价会暴跌吗？

房价上涨过快时总会有人提出担心，房价是否存在泡沫？房价会暴跌吗？

始于2010年的本轮房地产调控确实让很多房地产企业不好过。2011年，北京有473家房企注销。从2011年下半年开始，上海、广州的房价有了明显的回落。销售状况也比较惨淡，全年商品房销售面积比上年下降13.8%，销售额比上年下降13.2%。这样的情况在一线城市大致相似。

华东师范大学东方房地产学院的陈伯庚教授在一篇名为《进一步完善我国房地产宏观调控的方向和建议》的文章中举了日本房价泡沫破灭的例子，以此警示中国房价正面临的风险：以日本东京为例，如果以1983年的土地价格指数作为100，1984年到1985年间，房价都没有大幅的增长。直到1986年，土地价格陡然上涨。

日本的经济泡沫肇始于1985年的“广场协议”。日本政府在美国的压力下被迫放开汇率、日元持续升值。当时，日本政府担心日元大幅升值引起国内的通货紧缩，用非常宽松的货币政策应对，直接结果是市场上的流动性泛滥，加上热钱涌入，大量资金进入了房产领域。1990年，东京住宅用地的价格比1985年涨了2.3倍。仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。

这样的泡沫当然没有维系太久。日本的繁荣经济持续了不到3年就面临崩溃。东京的房价从1987年的每平方米5.8万美元很快跌到了2万美元。

而中国现在也面临着类似的货币超发和流动性泛滥，日本的情况会在中国发生吗？李战军认为，单纯地将日本的情况套用在中国是不合适的。因为现在的中国和1990年代的日本还有一个很大的区别，也就是城市化进程。

根据人口学的纳瑟姆曲线，当城市化率超过30%时，一个国家将进入高速城市化的阶段，直至城市化水平达到70%左右。

城市化意味着什么？有大量农村的人口转移到城市。这些人的购房需求是城市住房需求的一个重要组成部分。日本在1930年代到1970年代间，便已经完成了纳瑟姆曲线中的高速城市化。进入1980年代，日本的高速城市化的进程早已宣告结束，城市化率也呈现一个平稳的态势。

中国2011年的城市化率刚刚超过50%，意味着还有20%的城市化空间。普遍的测算结果是，这一进程大约会持续到2030年。

同样，我们也不会出现和美国次贷危机类似的问题而波及房地产市场。

美国的次级抵押贷款，是为信用记录较差或付不起首付款而无法取得普通贷款的低收入者提供的房贷选择。借款人能以很低的首付和较高的利率贷款买房，一些借款人甚至可以“零首付”买房。借款人的唯一指望就是房价上升，一旦房价下跌、利率上升，这些人将会更容易以本来就很差的信用记录为代价，不再还贷，任由银行把房子收回。

中国购房者在买房时采用的信用杠杆较低—至少首付三成，二套房要六成。所以即使短期内房价下跌，中国的购房者也不会轻易放弃房子。

关于房价的最后一个挑战来自保障房。按照“十二五”计划，到2015年，中国要完成3600万套保障房建设。如果地少价高，拨出一块用于保障房建设的后果无疑是剩余的土地竞争将更激烈，土地拍卖价格上升。三四线城市则有些不同，特别是如果这些区域的房价本身就不高的话，保障房倒有可能构成有力的竞争。

Q5 既然如此，房价会暴涨吗？

可能性同样很小。

从需求来看，因为福利分房制度取消产生的住房需求，经过十几年，已经基本被市场消化。房子的投资价值也已经充分被认识。一项投资品往往是在其投资价值没被充分挖掘时，有暴涨的机会。这和你发现一只被低估的股票是一样的。当所有人都知道这样东西赚钱时，你的资本回报率自然就没这么高了。

因此，房价未来最有可能的方向是温和型上涨。这一方面是因为，我们还在城市化的进程中；另一方面，除了房产之外，中国人也缺乏更好的投资渠道。改革开放以来的经济增长使中国人手中累积了大量的财富，而在过去10年中，房产仍是收益最好的投资之一。

Q6 为什么房价总是越调控越涨？

房地产政策总是致力于为工薪族们解决当前的买房、住房问题，但是政策的效果和他们当初设计政策时估计的多半不一样。在政策刚开始实施的阶段会出现预想的效果，但它引起的市场变化，会成为人们决定下一步行为的依据，而人们的行为又会反过来影响市场，最后很可能出现和政策初衷背道而驰的结果。行政命令阻止了市场机制发挥作用，更要命的是，当调控政策以不损害既得利益者利益为隐涵的前提时，真正能调节供求的手段也就不会使出来。仅从最近的8年来的调控结果就印证了这一点。

2004年4月，国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批。5月初，发改委和央行、银监会联合下发通知要求控制信贷风险，银根和地根在一个月不到的时间内先后收紧。

在购房需求没有减少甚至还在上升的情况下，减少土地供应、减少房地产开发贷款的直接结果就是，从第二年也就是2005年开始，商品房供不应求，价格加速上涨。

2005年4月，国务院提出了8条控制住宅价格快速上涨的意见，被称做“国八条”，明确提出房地产业是中国国民经济的重要支柱产业，并强调住宅并不是完全意义上的商品。“国八条”提到的办法是调节供给—控制土地供给和增加商品房、保障住房供给。

问题正出在这里，增加普通商品房、经济适用住房和廉租住房的供应，本身就是个矛盾。商品房是住宅开发商的主要供应产品和赖以盈利的项目，而经济适用房和廉租住房属于保障性质的住房，但它们同样要用地，在全年土地供应没有放开规模的情况下，增加某一类住房供应，必然会减少其他两种住房建设需要的土地。如果大建保障房，各地政府财政既不能获得土地出让金，又要在完工之后以很低的价格出售、出租，地方政府积极性不高，微薄的开发利润让开发商更没有兴趣。

当时，开发商持有较多的土地储备，控制土地供给在当年没有达到预期目的，反而减缓了开发商开发商品房的节奏，土地供应仍然被限制。开发企业土地购置面积在2005年、2006年首次负增长。开发企业买到的土地少了，开发的房子也变少，直接影响了2006年和2007年供应的商品房数量。

2006年开始，供应短缺的矛盾更明显地体现在房价上，供应减少相对于需求明显减少，房价开始加速上涨。2005年全国住房销售面积和竣工面积比例1∶1.9，2006年上升到1∶2.08，供不应求状况加剧。

2001年到2003年，住宅均价还是以逐年3.7%、5.7%的小幅度上升，在控制土地和信贷供应的2004年，住宅均价涨幅变成了15.2%，2005年再次出台“国八条”增加供给，但政策本身就有土地供应的矛盾，供应还是没有增加。当年的住宅均价上涨幅度缩小到9.7%，但随后的2006年和2007年，上涨幅度分别是12%和17%。这次连续两年以控制供给为手段的调控，以房价大幅上涨而告失败。

和2004年、2005年的调控目的相反，2008年的调控是要促进房地产市场发展。在政府明显鼓励买房的政策出台后，2009年的商品房成交量很快复苏、反弹，但是相比2004年开始的那轮涨价，这一年由于叠加了中央4万亿投资，并带动了各地政府跟进的投资额，直接推动了M2货币量猛增，再加上信贷宽松，流动性再次泛滥，房价在2009年再次狂飙。

2009年的M2货币增长27.6%，上一次这一数据大于27.6%还是在1995年。直到2010年4月政府再次出手打压。

2010年开始的这一轮调控，是10年来坚持时间最长、政府限制措施最多最全的一次。这次的重点，变成了控制需求—取消转让环节的税收优惠，以家庭为单位大幅度提高了第二套房贷款首付比例和贷款利率，第三套房则完全不许买。为了进一步限制投资投机需求，很多城市还限制了外地户籍人口购房，在不断加息的情况下，商业贷款利率高得让很多家庭难以承受，同时，在各商业银行的配合下，首套房的利率折扣也一度被取消，措施的执行尺度全部从严。

不断地限制各种需求后，房价确实不涨了。因为买房的人大大减少，价格没有了成交量的支撑。这样一来，开发企业销售住宅的速度变得很慢，资金回笼也变慢，再加上银行控制开发行业的信贷风险，它们从银行获得开发贷款的方法也变得不可行了。现金流对开发企业的意义几乎就和血液对人体的作用一样，为了加快资金回笼，它们只有一条路—用降价换取快速销售，而且，限购主要限制了高档住宅需求—打算买高档住房的，大多已经有了至少一套房。首套房需求是唯一不受限制的，这类购房者的主要购买目标是中低档房。

中低档住宅加速上市，降价促销，高档住宅销售停滞。这在房价统计的数据上的表现就是，均价明显下跌。但最大的问题是，需求还能被限制多久？

改善住房的需求能被暂时控制，却不可能消失。如果没有一个能长期实行的机制替代调控的行政命令，引导买房的需求持续、缓慢地进入市场，这一轮调控结束后，还是会出现和以往一样的结果。

Q8 买房，你可能会有哪些产权风险？

总体上说，现在中国政府及其住房管理部门对开发行业的监管比较严格，10年前有的城市出现住宅楼烂尾，购房者付了款签了合同却收不到房的情况已经非常罕见。你作为买房人，会遇到的产权风险主要是和单套房的产权有关。

二手房可能产权混乱

这种情况发生的概率比较小，但也要小心。作为抵押的房子是不能交易过户的，除非是本身的住房抵押贷款，在卖方还清了房贷接触抵押以后，才能过户。如果一套房子分别在短时间内和几个买主都签了交易合同，摊上这样的纠纷也够你喝一壶的。

但凡有除了住房抵押贷款以外的其他抵押，或者房子已经被别人做过了预告登记都要果断停止下一步交易。

延迟办理交易手续会有纠纷

这种情况比较多发生在各种限购、限贷政策出台频繁的调控期间：签合同的时候自己还不是被限购的对象，等到过户的时候就被限制过户了。

有种“委托延迟交易手续”，买卖双方找第三人到公证处，卖方委托第三方公证产权过户。“限购”解除了买方再和第三方办过户，或签协议推迟过户。

延期过户的风险是，产权仍然登记在卖方名下，可能一套房子卖给了好几个人，房屋可能因为卖方债务被查封。而且延迟交易的时间越长，就越容易有纠纷：房价上涨越多，卖方拒绝办理过户的可能性越大；房价下跌过多，买方毁约的可能性也越大。

小产权房不能转正

小产权房，实际是建在农村集体土地或者农民宅基地上的房子，产权证由乡镇政府颁发的。因为不用缴纳国有建设用地的土地使用权出让金，价格通常都非常低，吸引了一些城市居民购买。

农村集体土地的性质未变，它拥有的“乡镇产权”就不可能变成国有建设用地土地使用权。

现在政府正在对小产权房进行清理，“小产权房能转正”的指望已经被证明不可能实行。