主题：一表两书要审查

-一表两书要审查

两书一表即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《竣工验收备案表》。室内电路图（施工单位尚未转交物业公司）。交付的房屋到底是否具备了入住标准，不是开发商说了算，政府有关部门出具的文件才算数。现行规定，房屋竣工后，建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方联检，检验结果报质检站备案，由质检站出具备案表。所以这时候您要向开发商提出看质检站出具的《北京市建设工程竣工验收备案表》以及该房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
《北京市建设工程竣工验收备案表》是收楼的前提，即使开发商做得再好，如果没有这个验收表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收楼。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》则是确保您顺利使用该房产及该房产内设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明您得到的房产还是比较可信的。

-签订《物业管理公约》

您能签订这项公约，说明您的房产基本达到您的理想标准了。《物业管理公约》是您在未来居住生活中在小区将享有什么样的权利与义务的标准。但您这时候不要犯糊涂，别以为每月每平方米不过几元钱，买得起当然住得起，您要看清，您以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白，防人之心不可无嘛。还有，您的小区物业管理公司的资质最好还是考察一下，到底具备不具备您要求的管理标准，别在今后的管理当中给您造成不必要的麻烦，如果提前认识这家公司，在今后成立业主委员会的时候您能做到知己知彼。

-算好公摊面积，签收《房屋验收单》

您所买的物业有多少分摊面积？您也许不是购房专家，但您不能置之不理，这直接影响到您居住面积的多少以及今后交纳物业管理费的多少。您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，看看您楼层什么地方是需要分摊的面积，做到心知肚明，少花冤枉钱。
好了，基本程序就差不多了，您在经过深思熟虑后，确认没有问题，就可以签收《房屋验收单》了。

广州奕安验房

2.商品房逾期交付的责任

开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。