主题：2012年珠海楼市四大猜想 房价或稳中有降

      2011年的珠海楼市以“双限”为尾声结束。在严厉的调控下，珠海楼市进入了明显的实质性让利、以价换量的态势。当2011年离我们远去，其诸多负面因素还在延续。2012年的珠海楼市又将是怎样一副图景？

政策猜想：调控延续严中有宽

提起2011年的珠海楼市，11月的双限令自然是一个分水岭。双限出台后，经历了政策消化期的开发商逐步确定了实质性让利、以价换量的策略。

进入2012年，双限还在延续。2月18日，央行公布将下调存款准备金率。兴业银行首席经济学家鲁政委直言，此次下调打开了未来存款准备金率持续多次下调的通道。

  左岸地产总经理李炳亮也认为，在促进房价合理回归的前提下，政策对首套房利率可能会有所放松。

市场猜想：适度微调稳字为先

去年11月的双限令可谓立竿见影。10月份，珠海楼市的销售面积为21.85万平方米，但到了11月份，这个数字变为15.78万㎡，一下子少了6万㎡。市场上也很快出现9000、8500元/㎡这样的售价。

在2012年政策松动可能性较小的情况下，以价换量仍将是主旋律。但业内人士也指出，在理性回归的前提下，房价出现大幅度下调的可能性不大。

百脑会副总裁黄超认为，目前价格虽然出现松动，但鉴于楼面地价、税费、人工材料上涨等因素，珠海的房价出现30%的下跌是很难。

百脑会2011年年报也作出预测，以加权平均法计算，2012年珠海的房价约在12000元/㎡-13300元/㎡之间。

供应猜想：新增供应增长10%

百脑会数据显示，2011年，珠海楼市新增供应为291万㎡，同比增长23.19%，同时创下过去四年最高。2011年珠海住宅新增供应量集中在五一和国庆这两个节点前，以及12月份各大项目为了冲回款任务推出量也较多。

但2011年的销售并不理想，销售面积仅为209万㎡。明显供过于求。与此同时，2011年珠海楼市的住宅施工量为1199万㎡，同比增长30.8%，施工面积和涨幅都是过去五年最高。

百脑会2011年珠海楼市年报预测，2012年珠海楼市将有508万㎡货量达到入市条件。其中2011年商品住房库存为189万㎡，2012年新增商品住房量为319万㎡。新增供应将比2011年的291万平方米增长约10%。按珠海市2011年总约消化210万㎡的速度看，508万㎡相当于2年多的消化量。

成交猜想：市场成交量不容乐观

2011年的珠海楼市经历了近半年的观望。双限的出台则使得市场信心跌入谷底。网易调查数据显示，超过50%的受调查者反映珠海限价限购对自己购房的心理以及预期产生了影响，鉴于目前不太景气的市场，多数人继续持观望的态度。加之开发商促销力度不够大，预计今年居民购房意愿仍比较缺乏动力。

因此，业内人士认为，在政策松动可能性极小，市场信心又如此低迷的情况下，2012年的珠海楼市不容乐观。

但在2011年底如此惨淡的市场环境下，也有部分开发商取得了良好的销售业绩。合富辉煌市场部主任朱圣文认为，2011年年底销售业绩好的开发商分为两类：一是产品质量好、品牌影响力大的品牌开发商；二是实质性让利的性价比产品。而到2012年，这种态势依旧在延续。

因此，朱圣文认为，2012年的市场蛋糕将面临重新切分。具有符合购房者心理价位的高性价比产品，以及产品质量优良的品牌开发商将赢得更多的市场份额。

另外，去年的观望情绪使得珠海楼市积压了大量的库存。据几大代理机构报告显示，2012年的供应量将超过500万平方米。在积压了库存的同时，也积压了部分处于观望的存量客户。这部分存量客户也有可能在2012年适当的时机释放。在2012年楼市产品转向高性价比和高质量产品的同时，刚性需求也会是市场的主要消化力量。